Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262
(aggiornato 2020)
LIBRO QUARTO
DELLE OBBLIGAZIONI
TITOLO III
DEI SINGOLI CONTRATTI
CAPO VI
Della Locazione
Sezione I
Disposizioni generali
Articolo 1571
Nozione
La locazione e’ il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Articolo 1572
Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione
Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni e’ atto eccedente l’ordinaria amministrazione.
Sono altresi’ atti eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno.
Articolo 1573
Durata della locazione
Salvo diverse norme di legge, la locazione non puo’ stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo piu’ lungo o in perpetuo, e’ ridotta al termine suddetto.
Articolo 1574
Locazione senza determinazione di tempo
Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta:
1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;
2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unita’ di tempo a cui e’ commisurata la pigione;
3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unita’ di tempo a cui e’ commisurato il corrispettivo;
4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.
Articolo 1575
Obbligazioni principali del locatore
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Articolo 1576
Mantenimento della cosa in buono stato locativo
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Articolo 1577
Necessita’ di riparazioni
Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi e’ tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore puo’ eseguirle direttamente, salvo rimborso, purche’ ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
Articolo 1578
Vizi della cosa locata
Se al momento della consegna la cosa locata e’ affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneita’ all’uso pattuito, il conduttore puo’ domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore e’ tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Articolo 1579
Limitazioni convenzionali della responsabilita’
Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilita’ del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
Articolo 1580
Cose pericolose per la salute
Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore puo’ ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.
Articolo 1581
Vizi sopravvenuti
Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.
Articolo 1582
Divieto d’innovazione
Il locatore non puo’ compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.
Articolo 1583
Mancato godimento per riparazioni urgenti
Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.
Articolo 1584
Diritti del conduttore in caso di riparazioni
Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entita’ del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che e’ necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore puo’ ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Articolo 1585
Garanzia per molestie
Il locatore e’ tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non e’ tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facolta’ di agire contro di essi in nome proprio.
Articolo 1586
Pretese da parte di terzi
Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore e’ tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni.
Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore e’ tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi.
Articolo 1587
Obbligazioni principali del conduttore
Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che puo’ altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Articolo 1588
Perdita e deterioramento della cosa locata
Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
E’ pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.
Articolo 1589
Incendio di cosa assicurata
Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilita’ del conduttore verso il locatore e’ limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo.
Quando si tratta di cosa mobile stimata e l’assicurazione e’ stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilita’ del conduttore in confronto del locatore, se questi e’ indennizzato dall’assicuratore.
Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell’assicuratore.
Articolo 1590
Restituzione della cosa locata
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformita’ della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformita’ del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetusta’.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.
Articolo 1591
Danni per ritardata restituzione
Il conduttore in mora a restituire la cosa e’ tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
Articolo 1592
Miglioramenti
Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennita’ per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se pero’ vi e’ stato il consenso del locatore, questi e’ tenuto a pagare un’indennita’ corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennita’, il valore dei miglioramenti puo’ compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.
Articolo 1593
Addizioni
Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora cio’ possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennita’ pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.
Articolo 1594
Sublocazione o cessione della locazione
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facolta’ di sublocare la cosa locatagli, ma non puo’ cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
Articolo 1595
Rapporti tra il locatore e il subconduttore
Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Il subconduttore non puo’ opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullita’ o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.
Articolo 1596
Fine della locazione per lo spirare del termine
La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.
La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell’art. 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta nel termine fissato dalle norme corporative o, in mancanza, in quello determinato dalle parti o dagli usi.
Articolo 1597
Rinnovazione tacita del contratto
La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed e’ lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non e’ stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente.
La nuova locazione e’ regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata e’ quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se e’ stata data licenza, il conduttore non puo’ opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volonta’ del locatore di rinnovare il contratto.
Articolo 1598
Garanzie della locazione
Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto.
Articolo 1599
Trasferimento a titolo particolare della cosa locata
Il contratto di locazione e’ opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.
La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
L’acquirente e’ in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante.
Articolo 1600
Detenzione anteriore al trasferimento
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore e’ anteriore al trasferimento, l’acquirente non e’ tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Articolo 1601
Risarcimento del danno al conduttore licenziato
Se il conduttore e’ stato licenziato dall’acquirente perche’ il contratto di locazione non aveva data certa anteriore al trasferimento, il locatore e’ tenuto a risarcirgli il danno.
Articolo 1602
Effetti dell’opponibilita’ della locazione al terzo acquirente
Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Articolo 1603
Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione
Se si e’ convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facolta’ deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’art. 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.
Articolo 1604
Vendita della cosa locata con patto di riscatto
Il compratore con patto di riscatto non puo’ esercitare la facolta’ di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto.
Articolo 1605
Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione
La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non puo’ opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. Si puo’ in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformita’ degli usi locali.
Se la liberazione o la cessione e’ stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non e’ stata trascritta, puo’ essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio e’ gia’ trascorso, puo’ essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento.
Articolo 1606
Estinzione del diritto del locatore
Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purche’ siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio.
Sono salve le diverse disposizioni di legge.
Sezione II
Della locazione di fondi urbani
Articolo 1607
Durata massima della locazione di case
La locazione di una casa per abitazione puo’ essere convenuta per tutta la durata della vita dell’inquilino e per due anni successivi alla sua morte.
Articolo 1608
Garanzie per il pagamento della pigione
Nelle locazioni di case non mobiliate l’inquilino puo’ essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione.
Articolo 1609
Piccole riparazioni a carico dell’inquilino
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetusta’ o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Articolo 1610
Spurgo di pozzi e di latrine
Lo spurgo dei pozzi e delle latrine e’ a carico del locatore.
Articolo 1611
Incendio di casa abitata da piu’ inquilini
Se si tratta di casa occupata da piu’ inquilini, tutti sono responsabili verso il locatore del danno prodotto dall’incendio, proporzionatamente al valore della parte occupata. Se nella casa abita anche il locatore, si detrae dalla somma dovuta una quota corrispondente alla parte da lui occupata.
La disposizione del comma precedente non si applica se si prova che l’incendio e’ cominciato dall’abitazione di uno degli inquilini, ovvero se alcuno di questi prova che l’incendio non e’ potuto cominciare nella sua abitazione.
Articolo 1612
Recesso convenzionale del locatore
Il locatore che si e’ riservata la facolta’ di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali.
Articolo 1613
Facolta’ di recesso degli impiegati pubblici
Gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purche’ questo non sia stato disposto su loro domanda.
Tale facolta’ si esercita mediante disdetta motivata, e il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta.
Articolo 1614
Morte dell’inquilino
Nel caso di morte dell’inquilino, se la locazione deve ancora durare per piu’ di un anno ed e’ stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte.
Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.
Sezione III
Dell’affitto
§ 1
Disposizioni generali
Articolo 1615
Gestione e godimento della cosa produttiva
Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformita’ della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilita’ della cosa.
Articolo 1616
Affitto senza determinazione di tempo
Se le parti non hanno determinato la durata dell’affitto, ciascuna di esse puo’ recedere dal contratto dando all’altra un congruo preavviso.
Sono salve [le norme corporative e](1) gli usi che dispongano diversamente.
(1) Le parole “le norme corporative e” sono da ritenersi abrogata ai sensi del R.D.L. 9 agosto 1943, n. 721.”
Articolo 1617
Obblighi del locatore
Il locatore e’ tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all’uso e alla produzione a cui e’ destinata.
Articolo 1618
Inadempimenti dell’affittuario
Il locatore puo’ chiedere la risoluzione del contratto, se l’affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa.
Articolo 1619
Diritto di controllo
Il locatore puo’ accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono.
Articolo 1620
Incremento della produttivita’ della cosa
L’affittuario puo’ prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purche’ esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione.
Articolo 1621
Riparazioni
Il locatore e’ tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario.
Articolo 1622
Perdite determinate da riparazioni
Se l’esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l’affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l’affittuario puo’ domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Articolo 1623
Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale
Se, in conseguenza di una disposizione di legge, di una norma corporativa o di un provvedimento dell’autorita’ riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, puo’ essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Sono salve le diverse disposizioni della legge, della norma corporativa o del provvedimento dell’autorita’.
Articolo 1624
Divieto di subaffitto. Cessione dell’affitto
L’affittuario non puo’ subaffittare la cosa senza consenso del locatore.
La facolta’ di cedere l’affitto comprende quella di subaffittare; la facolta’ di subaffittare non comprende quella di cedere l’affitto.
Articolo 1625
Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione
Se si e’ convenuto che l’affitto possa sciogliersi in caso di alienazione, l’acquirente che voglia dare licenza all’affittuario deve osservare la disposizione dell’articolo 1616.
Quando l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la licenza deve essere data col preavviso di sei mesi e ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.
Articolo 1626
Incapacita’ o insolvenza dell’affittuario
L’affitto si scioglie per l’interdizione, l’inabilitazione o l’insolvenza dell’affittuario, salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario.
Articolo 1627
Morte dell’affittuario
Nel caso di morte dell’affittuario, il locatore e gli eredi dell’affittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto mediante disdetta comunicata all’altra parte con preavviso di sei mesi.
Se l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la disdetta ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.
§ 2
Dell’affitto di fondi rustici
[Articolo 1628(1)
Durata minima dell’affitto
Se le norme corporative stabiliscono un periodo minimo di durata del contratto, l’affitto di un fondo rustico stipulato per una durata inferiore si estende al periodo minimo cosi’ stabilito.]
(1) Questo articolo deve ritenersi abrogato poiché l’ordinamento corporativo è stato soppresso con R.D.L. 9 agosto 1943, n.721
Articolo 1629
Fondi destinati al rimboschimento
L’affitto di fondi rustici destinati al rimboschimento puo’ essere stipulato per un termine massimo di novantanove anni.
Articolo 1630
Affitto senza determinazione di tempo
L’affitto a tempo indeterminato di un fondo soggetto a rotazione di colture si reputa stipulato per il tempo necessario affinche’ l’affittuario possa svolgere e portare a compimento il normale ciclo di avvicendamento delle colture praticate nel fondo.
Se il fondo non e’ soggetto ad avvicendamento di colture, l’affitto si reputa fatto per il tempo necessario alla raccolta dei frutti.
L’affitto non cessa se prima della scadenza una delle parti non ha dato disdetta con preavviso di sei mesi.
[Sono salve le diverse disposizioni delle norme corporative.](1)
(1) Questo comma è da ritenersi abrogato poiché l’ordinamento corporativo è stato soppresso con R.D.L. 9 agosto 1943, n.721
Articolo 1631
Estensione del fondo
Per l’affitto a misura, oppure a corpo con indicazione della misura, nel caso di eccesso o di difetto dell’estensione del fondo rispetto alla misura indicata, i diritti e le obbligazioni delle parti sono determinati secondo le norme contenute nel capo della vendita.
[Articolo 1632(1)
Miglioramenti ]
[Abrogato]
(1) Articolo abrogato dall’art. 29 della Legge 11 febbraio 1971 n. 11
[Articolo1633(1)
Diritti derivanti dall’esecuzione dei miglioramenti.]
[Abrogato]
(1)Articolo abrogato dall’art. 29 della Legge 11 febbraio 1971 n. 11
[Articolo1634 (1)
Inderogabilita’
Le disposizioni dei due articoli precedenti sono inderogabili.]
(1) Articolo abrogato dall’art. 29 della Legge 11 febbraio 1971 n. 11
Articolo 1635
Perdita fortuita dei frutti negli affitti pluriennali
Se, durante l’affitto convenuto per piu’ anni, almeno la meta’ dei frutti di un anno non ancora separati perisce per caso fortuito, l’affittuario puo’ domandare una riduzione del fitto, salvo che la perdita trovi compenso nei precedenti raccolti.(1)
Qualora la perdita non trovi compenso nei precedenti raccolti, la riduzione e’ determinata alla fine dell’affitto, eseguito il conguaglio con i frutti raccolti in tutti gli anni decorsi. Il giudice puo’ dispensare provvisoriamente l’affittuario dal pagamento di una parte del fitto in proporzione della perdita sofferta.(1)
La riduzione non puo’ mai eccedere la meta’ del fitto.(1)
In ogni caso si deve tener conto degli indennizzi che l’affittuario abbia conseguiti o possa conseguire in relazione alla perdita sofferta.
Al perimento e’ equiparata la mancata produzione dei frutti.
(1)La L. 12 giugno 1962, n. 567, ha disposto (con l’art. 12, comma 1) che “La riduzione del canone di cui agli articoli 1635, comma primo, secondo e terzo, e 1636 del Codice civile, e’ ammessa in relazione a ciascuna annata agraria a favore dell’affittuario, qualora per caso fortuito si verifichi perimento di frutti non ancora separati o mancata produzione di essi, in misura non inferiore al terzo della normale produzione”.
Articolo 1636
Perdita fortuita dei frutti negli affitti annuali
Se l’affitto ha la durata di un solo anno, e si e’ verificata la perdita per caso fortuito di almeno la meta’ dei frutti, l’affittuario puo’ essere esonerato dal pagamento di una parte del fitto, in misura non superiore alla meta’.(1)
(1)La L. 12 giugno 1962, n. 567, ha disposto (con l’art. 12, comma 1) che “La riduzione del canone di cui agli articoli 1635, comma primo, secondo e terzo, e 1636 del Codice civile, e’ ammessa in relazione a ciascuna annata agraria a favore dell’affittuario, qualora per caso fortuito si verifichi perimento di frutti non ancora separati o mancata produzione di essi, in misura non inferiore al terzo della normale produzione”.
Articolo 1637
Accollo di casi fortuiti
L’affittuario puo’, con patto espresso, assumere il rischio dei casi fortuiti ordinari. Sono reputati tali i fortuiti che, avuto riguardo ai luoghi e a ogni altra circostanza, le parti potevano ragionevolmente ritenere probabili.
E’ nullo il patto col quale l’affittuario si assoggetta ai casi fortuiti straordinari.
Articolo 1638
Espropriazione per pubblico interesse
In caso di espropriazione per pubblico interesse o di occupazione temporanea del fondo locato, l’affittuario ha diritto di ottenere dal locatore la parte d’indennita’ a questo corrisposta per i frutti non percepiti o per il mancato raccolto.
Articolo 1639
Canone di affitto
Il fitto puo’ consistere anche in una quota ovvero in una quantita’ fissa o variabile dei frutti del fondo locato.
Articolo 1640
Scorte morte
Le scorte morte costituenti la dotazione del fondo, che sono state consegnate all’affittuario all’inizio dell’affitto, con determinazione della specie, qualita’ e quantita’, devono, anche se stimate, essere restituite al locatore alla fine dell’affitto, nella stessa specie, qualita’ e quantita’ e, se si tratta di scorte fisse, come macchinari e attrezzi, nello stesso stato d’uso. L’eccedenza o la deficienza deve essere regolata in danaro, secondo il valore corrente al tempo della riconsegna. La dotazione necessaria non puo’ essere distratta e deve essere mantenuta secondo le esigenze delle colture e la pratica dei luoghi.
La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto, l’affittuario ha depositato la somma che rappresenti il valore delle scorte presso il locatore, salvo l’obbligo di questo di restituirla al tempo della riconsegna delle scorte.
Se le scorte sono state consegnate con la sola indicazione del valore, l’affittuario ne acquista la proprieta’, e, alla fine dell’affitto, deve restituire il valore ricevuto o scorte in natura per un corrispondente valore, determinato secondo il prezzo corrente, al tempo della riconsegna, ovvero parte dell’uno e parte delle altre.
Sono salve le diverse disposizioni delle norme corporative o le diverse pattuizioni delle parti.
Articolo 1641
Scorte vive
Quando il bestiame da lavoro o da allevamento, costituente la dotazione del fondo, e’ stato in tutto o in parte fornito dal locatore, si osservano le disposizioni degli articoli seguenti, salve le norme corporative o i patti diversi.
Articolo 1642
Proprieta’ del bestiame consegnato
Qualora il bestiame consegnato all’affittuario sia stato determinato con indicazione della specie, del numero, del sesso, della qualita’, dell’eta’ e del peso, anche se ne e’ stata fatta stima, la proprieta’ di esso rimane al locatore. Tuttavia l’affittuario puo’ disporre dei singoli capi, ma deve mantenere nel fondo la dotazione necessaria.
Articolo 1643
Rischio della perdita del bestiame
Il rischio della perdita del bestiame e’ a carico dell’affittuario dal momento in cui questi lo ha ricevuto, se non e’ stato diversamente pattuito.
Articolo 1644
Accrescimenti e frutti del bestiame
L’affittuario fa suoi i parti e gli altri frutti del bestiame, l’accrescimento e ogni altro provento che ne deriva.
Il letame pero’ deve essere impiegato esclusivamente nella coltivazione del fondo.
Articolo 1645
Riconsegna del bestiame
Nel caso previsto dall’art. 1642, al termine del contratto l’affittuario deve restituire bestiame corrispondente per specie, numero, sesso, qualita’, eta’ e peso a quello ricevuto. Se vi sono differenze di qualita’ o di quantita’ contenute nei limiti in cui esse possano ammettersi avuto riguardo ai bisogni della coltivazione del fondo, l’affittuario deve restituire bestiame di uguale valore. Se vi e’ eccedenza o deficienza nel valore del bestiame, ne e’ fatto conguaglio in danaro tra le parti, secondo il valore al tempo della riconsegna.
La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto, l’affittuario ha depositato presso il locatore la somma che rappresenta il valore del bestiame.
Si applica altresi’ la disposizione del terzo comma dell’art. 1640.
Sono salve [le disposizioni delle norme corporative e](1) i patti diversi.
(1) Le parole “le disposizioni delle norme corporative e” sono da ritenersi abrogata ai sensi del R.D.L. 9 agosto 1943, n. 721.”
Articolo 1646
Rapporti fra gli affittuari uscente e subentrante
L’affittuario uscente deve mettere a disposizione di chi gli subentra nella coltivazione i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per i lavori dell’anno seguente; il nuovo affittuario deve lasciare al precedente i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per il consumo dei foraggi e per le raccolte che restano da fare.
Per l’ulteriore determinazione dei rapporti tra l’affittuario uscente e l’affittuario subentrante si osservano le disposizioni delle norme corporative e, in mancanza, gli usi locali.
§ 3
Dell’affitto a coltivatore diretto
Articolo 1647
Nozione
Quando l’affitto ha per oggetto un fondo che l’affittuario coltiva col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia, si applicano le norme che seguono, sempre che il fondo non superi i limiti di estensione che, per singole zone e colture, possono essere determinati dalle norme corporative.
[Articolo 1648 (1)
Casi fortuiti ordinari
Il giudice, con riguardo alle condizioni economiche dell’affittuario, puo’ disporre il pagamento rateale del fitto se per un caso fortuito ordinario, le cui conseguenze l’affittuario ha assunte a suo carico, si verifica la perdita di almeno la meta’ dei frutti del fondo.]
(1)Articolo da ritenersi abrogato ai sensi dell’art. 11 della Legge n. 567/1962.
[Articolo 1649 (1)
Subaffitto
Se il locatore consente il subaffitto, questo e’ considerato come locazione diretta tra il locatore e il nuovo affittuario.]
(1) Articolo da ritenersi abrogato ai sensi dell’art. 1 del dlgs.lgt. n. 156/1945 e dell’art. 21 Legge 3 maggio 1982 n. 203
[Articolo 1650 (1)
Morte dell’affittuario ]
(1) Articolo abrogatodall’art. 29 dalla Legge 11 febbraio 1971 n. 11
[Articolo 1651
Miglioramenti ]
(1) Articolo abrogato dall’art. 29 dalla Legge 11 febbraio 1971 n. 11
Articolo1652
Anticipazioni all’affittuario
Qualora l’affittuario non possa provvedere altrimenti, il locatore e’ tenuto ad anticipargli le sementi e le materie fertilizzanti e antiparassitarie necessarie per la coltivazione del fondo.
Il credito del locatore produce interessi in misura corrispondente al saggio legale.
[Articolo 1653(1)
Sostituzione del locatore all’affittuario]
(1) Articolo abrogato dall’art. 29 dalla Legge 11 febbraio 1971 n. 11
[Articolo1654 (1)
Inderogabilita’
Le disposizioni che precedono sono inderogabili.]
(1)Articolo da ritenersi dall’art. 29 dalla Legge 11 febbraio 1971 n. 11